相続不動産を売却する流れを7ステップで解説！トラブルを避ける注意点も紹介

2025年12月3日

親族から不動産を相続したものの、「何から手をつければいいのか分からない」「手続きが複雑そうで不安だ」と感じている方は少なくありません。この記事では、そのような方々のために、相続した不動産を売却するまでの一連の流れを、分かりやすく7つのステップに分けて解説します。

相続した不動産をそのまま放置してしまうと、建物の老朽化による資産価値の低下や、誰も住んでいなくてもかかり続ける固定資産税など、様々なリスクが伴います。適切な手順を踏んで行動することが、トラブルを避け、スムーズに売却を成功させる鍵となります。

相続不動産の売却は複雑？全体的な流れを把握

相続不動産の売却は、通常の不動産売却に加えて、相続特有の手続きが必要になるため、工程が多くなります。しかし、事前に全体の流れを把握しておけば、一つひとつのステップを着実に進めることができます。

相続発生から売却完了までの大まかな流れは、以下の7ステップです。

遺言書の確認と相続人の確定
遺産分割協議
不動産の名義変更（相続登記）
不動産会社へ売却を依頼
買主との売買契約
決済・物件の引き渡し
売却代金の分配と確定申告

ステップ1：遺言書の確認と相続人の確定

最初に行うべきことは、故人が有効な遺言書（ゆいごんしょ・いごんしょ）を残しているかどうかの確認です。

遺言書がある場合
原則として、遺言書に記載された内容に従って遺産を分割します。
遺言書がない場合
法律に基づいて財産を相続する権利を持つ「法定相続人」を全員確定させる必要があります。これは、故人が生まれてから亡くなるまでの連続した戸籍謄本（こせきとうほん）一式を取得することで行います。

ステップ2：遺産分割協議

遺言書がない場合、または相続人全員が遺言書とは異なる内容で合意した場合は、相続人全員で遺産の分け方を話し合う「遺産分割協議（いさんぶんかつきょうぎ）」を行います。この協議は、相続人一人でも欠けては成立せず、全員の同意が不可欠です。

不動産の分割方法

不動産のような物理的に分割することが難しい財産を公平に分けるのは簡単ではありません。遺産の分割方法にはいくつか種類がありますが、相続不動産において最も一般的で推奨される方法が「換価分割（かんかぶんかつ）」です。

現物分割：不動産そのものを特定の相続人が相続する方法。公平な価値での分割が難しい。
代償分割：特定の相続人が不動産を相続する代わりに、他の相続人へ現金を支払う方法。不動産を相続する人に十分な資金力が必要。
換価分割：不動産を売却して現金に換え、その現金を相続人間で分割する方法。1円単位で正確かつ公平に財産を分けられるため、相続人間のトラブルが起きにくいという大きなメリットがあります。

ステップ3：不動産の名義変更（相続登記）

相続した不動産を売却するためには、その不動産の登記名義を、亡くなった方（被相続人）から相続人へ変更しなければなりません。この手続きを「相続登記（そうぞくとうき）」と呼びます。

亡くなった方の名義のままでは、不動産を売却することは絶対にできません。
2024年4月1日より、この相続登記は法律上の義務となりました。相続の開始を知った日から3年以内に登記を完了させないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
相続登記が完了し、新しい名義人になると、その時点から固定資産税の納税義務が発生します。

ステップ4：不動産会社へ売却を依頼

相続登記が完了し、売却の準備が整ったら、不動産会社に売却を依頼します。売却方法には、主に2つの種類があります。

仲　介

不動産会社に買主を探してもらう方法です。一般的に市場価格に近い、より高い価格での売却が期待できますが、時間がかかる傾向にあります。買主を探し、その買主が住宅ローンの審査を受けるといった工程が必要で、数ヶ月を要することや、ローンの審査が通らずに契約が白紙に戻る可能性もあります。

買　取

不動産会社自身に直接物件を買い取ってもらう方法です。不動産会社が自己資金で直接購入するため、買主を探す時間やローン審査が不要となり、スピーディーに現金化できるのが最大のメリットです。ただし、売却価格は市場価格の7割～8割程度になることが一般的です。

どちらの方法を選ぶにしても、売却活動は一人の営業マンが最初から最後まで担当することがほとんどです。信頼できる優秀な営業マンを見つけることが、売却成功の重要なポイントとなります。あなたの優先順位は、時間をかけてでも価格を最大化することか、それとも多少安くなってもスピードと確実性を重視するか。この答えによって、進むべき道が決まります。

ステップ5：買主との売買契約と決済・引き渡し

買主が見つかると、売買契約を締結します。契約が無事に済んだら、取引の最終段階である「決済」と「引き渡し」に進みます。

決済：買主から売買代金の残額が支払われます。
物件の引き渡し：決済と同時に行われ、売主は買主へ物件の鍵や関係書類一式を渡し、取引は完了です。

ステップ6：売却代金の分配

不動産の売却で得た代金は、遺産分割協議で決めた割合に従って相続人間で分配します。

ここで注意すべき点は、売却価格そのものを分けるのではなく、売却にかかった全ての経費を差し引いた後の金額を分配するということです。

売却経費の代表例として、不動産会社に支払う仲介手数料があります。例えば3,000万円で売却した場合の仲介手数料は、以下の計算式で求められます。（売却価格3,000万円 × 3% + 6万円）+ 消費税 = 105万6,000円

この他にも、土地の境界を確定させるための測量費用や、建物の解体費用などが発生する場合もあり、これらもすべて売却代金から差し引かれます。

ステップ7：確定申告

相続した不動産を売却して利益（儲け）が出た場合は、売却した翌年に確定申告を行う必要があります。

この利益は「譲渡所得（じょうとしょとく）」と呼ばれ、以下の計算式で算出されます。譲渡所得 = 売却した金額 – (親が購入したときの価格 + 売却にかかった費用)

この計算でプラスになった場合、つまり利益が発生した場合は確定申告が必要です。

譲渡所得を計算する際の最大の注意点

ここで、不動産売却アドバイザーとして最も強くお伝えしたい注意点があります。それは、上記の計算式に含まれる「親が購入したときの価格（取得費）」です。

この価格を証明する親（被相続人）が当時交わした「売買契約書」が見つからない場合、税務上のルールでは、取得費は売却価格のわずか5%として計算されてしまいます。

例えば、3,000万円で売却した不動産の当初の購入価格が2,000万円だったとしても、契約書がなければ取得費は3,000万円の5%である150万円とみなされます。これにより、計算上の利益（譲渡所得）が不当に膨れ上がり、予想をはるかに超える高額な税金が課される可能性があります。

相続が始まったら、何よりも先に親御さんの売買契約書を探してください。この一枚の書類の有無が、手元に残る金額を数百万円単位で左右する、最も重要なポイントです。

相続した不動産を放置するリスク

相続したものの、誰も住む予定のない家をそのままにしておくと、様々な問題が発生する可能性があります。

建物の老朽化：誰も住まない家は急速に傷み、資産価値がどんどん下がっていきます。
固定資産税の継続的な負担：利用していなくても、所有している限り固定資産税を毎年支払い続けなければなりません。
管理の手間とコスト：定期的な清掃や庭の手入れなど、維持管理には手間と費用がかかります。
将来の相続トラブルの火種：複数の相続人で共有名義のままにしておくと、そのうちの一人が亡くなった際に、その人の相続人へと権利がさらに枝分かれします。世代が進むごとに権利関係者がネズミ算式に増え、将来売却しようにも全員の合意を得ることがほぼ不可能になる危険があります。

まとめ

相続不動産の売却は、通常の売却手続きに加えて相続に関する工程が加わるため、複雑に感じられるかもしれません。しかし、今回解説した7つのステップのように、全体の流れを理解しておけば、落ち着いて対応することができます。

手続きには専門的な知識が必要な場面も多くあります。不安な点や分からないことがあれば、一人で抱え込まずに不動産の専門家に相談し、サポートを受けながら進めることで、トラブルのないスムーズな売却を実現しましょう。
弊社も不動産会社併設の行政書士事務所ですので、相続不動産のご相談をたまわっております。お気軽にお問い合わせください。