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所有不動産記録証明制度はいつから？2026年開始の新制度のメリットと注意点
2026年2月より、相続手続にも利用できる新しい「所有不動産記録証明制度」がスタートします。この制度は、特定の人が所有する不動産を、全国規模で一括して確認できる画期的な仕組みです。これまで市区町村ごとに取得する必要があった名寄帳や、非課税物件が記載されない納税通知書では把握しきれなかった不動産も、この制度一つで網羅的に確認できるようになります。
目次
所有不動産記録証明制度とは？
制度の概要と開始時期
「所有不動産記録証明制度」（仮称）とは、登記された不動産の名義人の氏名・住所をもとに、その名義人（個人・法人を問わず）が日本全国に所有する不動産を一覧化した証明書を取得できる新しい制度です。
この制度は、特に相続発生時の不動産調査における相続人の負担を軽減し、不動産の確認漏れを防ぐことを主な目的としています。また、相続時だけでなく、ご存命の方がご自身の所有不動産を確認し、遺言作成などの生前対策に活用することも可能です。
制度の開始時期は2026年2月2日です。
利用できる人と取得方法
所有不動産記録証明書を請求できるのは、プライバシー保護の観点から、以下の方々に限定されています。
- 不動産の名義人本人
- 不動産の名義人（被相続人）の相続人
- 名義人本人または相続人の代理人（司法書士など）
なぜ所有不動産記録証明制度が導入されるのか
この画期的な制度は、どのような背景から創設されることになったのでしょうか。それは、現代日本の大きな社会問題である「所有者不明土地問題」と深く関わっています。従来の不動産調査方法の限界が、この問題の一因となっていました。
これまでの不動産調査における問題点
従来、亡くなった方（被相続人）が所有する不動産を調べるには、いくつかの方法がありましたが、それぞれに課題がありました。
| 調査方法 | 概要 | 問題点 |
|---|---|---|
| 名寄帳 | 各市区町村が管理する、所有者ごとの不動産情報をまとめた台帳。 | 市区町村をまたいで不動産を所有している場合、それぞれの役所で発行手続きが必要。 |
| 固定資産税納税通知書 | 所有不動産がある市区町村から毎年発送される通知書。 | 固定資産税が非課税の不動産（私道など）は記載されない。 |
| 権利証（登記済権利証） | 不動産の所有権を証明する書類。 | 紛失している場合があり、全ての不動産を特定できるとは限らない。 |
これらの方法では、全ての不動産を網羅的に把握することが難しく、調査漏れのリスクが常にありました。
相続登記の義務化との関係性
2024年4月1日から、相続によって不動産を取得した相続人に対し、その旨を登記することが法律で義務付けられました。この相続登記を円滑に進めるためには、まず相続の対象となる不動産を正確に把握することが不可欠です。
所有不動産記録証明制度は、この相続登記の義務化を社会に定着させるための有効なツールとして期待されています。証明書によって相続対象となる不動産の一覧が手に入るため、相続人はスムーズに相続登記の手続きを進めることができるようになります。
所有不動産記録証明制度の主なメリット4選
この制度がもたらす具体的なメリットを4つのポイントにまとめて解説します。
- 被相続人が所有していた不動産の見落としを防げる 全国の不動産情報を一括で確認できるため、相続人が存在を知らなかった不動産（遠方の土地や、価値が低いと思われていた山林など）も把握できます。これにより、後から新たな財産が見つかって遺産分割協議をやり直すといった相続トラブルのリスクを大幅に軽減できます。
- 遠方の不動産の確認が容易になる 被相続人が住んでいた場所から遠く離れた地域に不動産を所有していた場合でも、証明書を取得するだけでその情報を確認できます。わざわざ現地の役所に出向く必要がなくなり、調査にかかる時間や交通費といったコストを削減できます。
- 相続登記を効率化できる 相続登記の準備段階で最も手間のかかる「不動産の特定作業」が大幅に簡略化されます。証明書をもとに必要な登記情報を迅速に把握できるため、相続登記の手続き全体をスピーディーに進めることが可能になります。
- 相続準備をスムーズに行える 相続人全員が正確な財産情報を共有できるため、遺産分割協議や相続税の計算といった相続準備が円滑に進みます。また、ご自身が所有する不動産をご存命のうちに正確に把握できるため、遺言作成などの生前対策にも大いに活用できます。
所有不動産記録証明制度を利用する際の注意点
非常に便利な制度ですが、万能ではありません。利用する際にはいくつかの注意点があります。
登記情報と現状が一致しないと不動産が反映されない可能性
この制度は、登記簿の氏名・住所と請求者が指定した氏名・住所が完全に一致する情報を検索する仕組みのため、登記簿に記録されている情報と現状が異なると、不動産が一覧に記載されない可能性があります。例えば、不動産を購入した後に引っ越しをしたが、住所変更の登記手続きをしていない場合、新しい住所で証明書を請求してもその不動産は一覧に記載されません。
ただし、この問題は2026年4月1日から住所・氏名の変更登記が義務化されることにより、将来的には徐々に解消されていく見込みです。この義務化に合わせて、不動産登記情報と住民基本台帳ネットワークシステム（住基ネット）の情報が連携する仕組みも開始され、登記情報の自動的な更新が期待されています。
制度に登録されていない不動産がある可能性
所有不動産記録証明制度で確認できるのは、あくまで「登記されている不動産」のみです。そのため、登記が行われていない古い土地や未登記の建物、または前の世代から相続登記がされないままになっている不動産は、この制度では確認できません。
この制度を利用してもなお、他の調査方法（名寄帳の確認など）との併用が必要になるケースがあることを覚えておく必要があります。
まとめ
2026年2月2日から始まる「所有不動産記録証明制度」（仮称）は、全国の所有不動産を一括で確認できる、相続手続きを大きく変える画期的な制度です。相続時の不動産調査の負担を軽減し、登記漏れを防ぐなど、多くのメリットが期待されます。
一方で、登記上の住所と現住所の不一致によって情報が反映されない可能性や、未登記の不動産は確認できないといった注意点も存在します。
この新しい制度で不動産の特定は容易になりますが、その後の遺産分割協議や複雑な権利関係の整理には専門的な知識が不可欠です。特に、相続人が多数いる場合や共有名義の不動産が含まれるケースなど、ご自身での手続きに不安を感じる場合は、専門家へお早めにご相談ください。この新しい制度を有効に活用しながら、円滑な相続手続きをサポートいたします。
