相続した土地の賢い活用法！失敗しないための選択肢

2025年12月27日2026年1月2日

親御様から大切な家や土地を相続したものの、「これからどうすれば良いのか」と悩んでいらっしゃる方は少なくありません。不動産コンサルティングマスター兼行政書士が、後悔しないための選択肢を現実的な視点から解説します。

「思い出が詰まった実家だから、手放したくない」という感情的な思いがある一方で、「もう誰も使わないのだから、合理的に売却すべきではないか」という現実的な考えの間で、心が揺れ動くのは当然のことです。

売却するのは手続きとしては難しくありませんが、一度手放してしまえば二度と戻ってきません。だからこそ、決断は慎重に行うべきです。この記事では、相続した土地を「負動産」にしないために、どのような選択肢があるのかを解説します。一つひとつの選択肢を丁寧に見比べていくことで、きっとご自身が心から満足できる決断を下すことができるでしょう。

1. なぜ相続した土地の放置は危険なのか？

「しばらくは、そのままにしておこう」と考える方もいらっしゃるかもしれませんが、現代において相続した土地や家をそのまま放置しておくという選択は、非常に危険です。放置することで、以下のようなリスクが発生します。

継続的な費用の発生 土地や建物を所有しているだけで、毎年固定資産税が課税されます。それに加え、遠方にあれば見に行くための交通費、庭があれば草刈り、建物があれば定期的な掃除など、維持管理のための費用と労力が継続的に発生します。親御様が元気な頃は当たり前のように手入れされていたかもしれませんが、それを引き継ぐのは決して簡単なことではありません。
建物の劣化 人が住まなくなり、締め切ったまま風通しのない状態になった建物は、驚くほど早く傷んでしまいます。湿気によるカビの発生、雨漏り、シロアリ被害など、放置期間が長くなるほど建物の資産価値は急速に低下していきます。
特定空き家(特定空家)に指定されるリスク 最も恐ろしいのが「特定空家」への指定です。管理を怠った結果、行政からこのレッテルを貼られてしまうと、それまで受けていた税金の優遇措置（「住宅用地の特例」）が剥奪されます。その結果、土地にかかる固定資産税が、ある日突然、最大で6倍に跳ね上がるという事態に陥るのです。

このようなリスクがあるため、相続した土地を放置することはできず、何らかの形で管理・活用していく覚悟が求められるのです。

2. まず考えるべき大きな選択肢：「活用」か「売却」か

相続した土地について考えるとき、最初の大きな分岐点は「活用して収益や利益を得る」か、「売却してまとまった現金を得る」かのどちらかを選択することです。どちらが有利かは、ご自身の状況や土地への思いによって異なります。

活用が有利なケース

以下のような場合は、土地を所有し続けながら活用する方が良い選択となる可能性が高いでしょう。

土地を手放したくない思い入れがある場合 先祖代々受け継いできた土地や、ご自身が生まれ育った家など、特別な愛着がある土地を経済的な理由だけで手放したくないと考えるのは自然なことです。活用して収益を上げることで、維持費を賄いながら土地を所有し続けることができます。
長期的な安定収入が欲しい場合 アパート経営や駐車場経営など、土地を活用することで毎月安定した収入源を確保できます。これは、将来の年金代わりや老後の備えとして非常に心強い資産となります。
相続税対策をしたい場合 土地に賃貸住宅などを建築すると、土地や建物の相続税評価額を大きく下げることができます。将来の相続を見据えた節税対策として、土地活用は非常に有効な手段です。

売却が有利なケース

一方で、以下のような状況では、売却を検討する方が賢明な判断と言えます。

土地が遠方で管理が難しい場合 自宅から離れた場所にある土地は、定期的な管理が大きな負担になります。業者に管理を委託するにも費用がかかるため、思い切って売却し、管理の手間とコストから解放されるという選択も合理的です。
活用方法が見つからない場合 土地の立地や形状、法的な規制などにより、収益を見込める活用方法がどうしても見つからないケースもあります。無理に活用して赤字になるよりも、売却して現金化した方が良い結果につながります。
相続税の納税資金が必要な場合 相続税は、原則として相続開始から10ヶ月以内に現金で一括納付しなければなりません。手元に納税資金がない場合、土地を売却して資金を確保する必要があります。

拝見していると、多くの方が感情的な理由で「活用」を選ばれますが、管理の負担から後に後悔されるケースも少なくありません。ご自身のライフプランと、その土地にかけられる時間と労力を冷静に見極めることが、後悔しないための第一歩です。

3. 相続した土地の具体的な活用方法

土地活用と一言で言っても、その方法は多岐にわたります。重要なのは、初期投資の大きさと管理の手間、そして節税効果のバランスです。ここでは、それぞれの特性が異なる代表的な活用法を比較検討してみましょう。

アパート・マンション経営

相続した土地にアパートやマンションを建て、賃貸物件として貸し出す方法です。土地活用の中では最も収益性が高い方法の一つです。

メリット
- 複数の部屋を貸し出すため、一つの部屋が空室になっても収入がゼロになるリスクを分散できます。
- 長期的に安定した家賃収入が期待でき、インフレ（物価上昇）にも強い資産となります。
- 住宅用地の特例が適用されるため、固定資産税が大幅に軽減されます。また、貸家建付地として土地の相続税評価額が下がるなど、節税効果が非常に高いのが特徴です。
デメリット
- 建物を建てるため、数千万円単位の多額の初期費用がかかります。多くの場合、ローンを組むことになります。
- 周辺の人口や賃貸需要が少ない立地では、空室が埋まらないリスク（空室リスク）があります。
- 建物の維持管理や定期的な修繕に費用がかかります。

戸建て賃貸経営

相続した実家などをそのまま、あるいはリフォームして一戸建ての賃貸物件として貸し出す方法です。

メリット
- 相続した建物をそのまま活用できるため、新築に比べて初期費用を大幅に抑えることができます。
- ファミリー層の入居が多く、一度入居するとアパートよりも長く住んでもらえる傾向があります。
- 入居者は一世帯だけなので、集合住宅のような入居者間の騒音トラブルなどが起こりません。
デメリット
- 貸せるのは一戸だけなので、空室になると家賃収入が完全にゼロになってしまいます。
- 相続した家が古い木造住宅の場合、シロアリ被害や雨漏り、設備の故障といった修繕リスクが高まります。

駐車場経営（月極・コインパーキング）

土地を整備し、月極駐車場やコインパーキングとして貸し出す方法です。建物を建てる必要がないため、手軽に始められるのが魅力です。

メリット
- 建物を建てないため初期投資が比較的少なく、短期間で事業を開始できます。
- 建物を建てるのが難しい狭い土地や、形のいびつな土地（変形地）でも対応可能です。
- 将来、別の活用方法に切り替えたい場合も、設備を撤去するだけなので転用が非常に容易です。
デメリット
- 住宅用地ではないため、固定資産税の軽減措置が適用されません。
- 利用者がいなければ収入はゼロになります（空車リスク）。特に月極駐車場は、契約者が見つからない期間が続く可能性があります。

トランクルーム経営

土地にコンテナを設置したり、既存の建物を改装したりして、収納スペースとして貸し出す方法です。近年、都市部を中心に需要が高まっています。

メリット
- 日当たりが悪い、騒音が大きいなど、居住用としては条件の悪い土地でも問題なく事業を行えます。
- 人の出入りが少ないため管理の手間が少なく、アパート建築に比べて初期費用も抑えられます。
- 借地借家法が適用されないため、契約解除が比較的自由で、他の活用への転用もしやすいという柔軟性があります。
デメリット
- アパート経営などと比べて、固定資産税や相続税における節税効果は低いです。これは、トランクルームが居住用の建物と見なされず、「貸家建付地」として評価額が大きく下がることがないためです。

資材置き場や貸地として貸す

土地を更地のまま、建設会社などに資材置き場として貸したり、事業者に土地そのものを貸したり（貸地）する方法です。

メリット
- 基本的に土地をそのまま貸すだけなので、初期投資や管理の労力がほとんどかかりません。
- 何もしなくても、地代として一定の収入を得ることができます。
デメリット
- 他の活用方法と比べると収益性は低くなります。
- 資材置き場として貸す場合、近隣の工事期間中だけなど、収入が一時的なものになる可能性があります。

4. 土地活用を成功させるためのポイント

数ある選択肢の中から、ご自身の土地と目的に合った最適な活用法を見つけ、成功に導くためには、以下の4つのポイントを押さえることが重要です。

土地の特性（立地・広さ・形状）を見極める 土地活用は、その土地が持つポテンシャルを最大限に引き出すことが成功の鍵です。例えば、大学が近ければ学生向けのワンルームアパート、郊外の幹線道路沿いであれば倉庫や駐車場といったように、土地の立地、広さ、形状、法規制などの特性を正確に分析し、最もニーズに合致した方法を選ぶ必要があります。
土地活用の目的を明確にする 「なぜ土地活用をするのか」という目的をご自身の中ではっきりさせましょう。「老後の安定した収入源にしたいのか」「次の世代への相続税対策が目的なのか」「とにかく固定資産税を賄えれば良いのか」など、目的によって選ぶべき活用方法は変わってきます。主軸となる目的を決めることで、判断に迷ったときの道しるべとなります。
具体的な収支計画を立てる 土地活用を始める前に、必ず具体的なキャッシュフロー（お金の流れ）をシミュレーションしましょう。家賃収入などの「収入」だけでなく、管理費、修繕費、ローンの返済額、固定資産税などの「支出」もすべて洗い出し、手元にいくら残るのかを具体的に計算することが大切です。これにより、無理のない計画かどうかを客観的に判断できます。
複数の専門家に相談する 土地活用は非常に専門性の高い分野です。一つの不動産会社の提案だけを鵜呑みにするのではなく、必ず複数の会社に相談し、様々な角度からの提案を比較検討しましょう。また、不動産会社だけでなく、税理士などの専門家にも相談し、税金面でのアドバイスを受けることも重要です。複数の意見を聞くことで、より客観的な視点を持ち、信頼できるパートナーを見つけることができます。